これだけは押さえよう！宅建直前期 重要論点 第5回 「宅建業法（2）」

宅建業法重要論点④「重要事項説明書」と「37条書面」

勉強のポイント
★覚えることが多いですが、毎年、複数問出題されますので、捨てることは好ましくありません。過去問で「間違えた箇所」のみ覚えるようにすると勉強の手間が少なくて良いでしょう。
★「重要事項説明」の問題については、「改正点」に注意してください。
★「37条書面」の問題については、「定めがあるなら、大抵の場合記載する」とざっくり覚えてしまうことで、勉強が楽になると思います。

問題を解いてみましょう。
※一問一答形式です。

(1)　取引の相手方が宅建業者の場合には、重要事項の説明を省略してもかまわないが、重要事項が記載された、宅建士の記名押印のある「重要事項説明書」を契約が成立するまでに交付する必要がある。

(2)　宅地の売買を媒介し契約が成立した際に、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときのその内容について、宅地建物取引業法第37条の規定によりその契約の各当事者に交付しなければならない書面に記載しなくてもよい。

以下、回答です。

(1) ○　業者同士の取引の場合、「お互いの手の内はわかるだろう」という趣旨で、重要事項の説明を省略することができます。
ただし、「書面交付」は行う必要があります。今年度の試験に関わる改正点ですので、押さえておいてください。

(2) ×　この手の問題は、たいていの場合「定めがあるなら記載する」でOKです。
ただし、貸借の場合は、そもそも記載不要な項目があり、それらについては、定めがあったとしても記載不要なので、注意してください。

宅建業法重要論点⑤「8種規制」

勉強のポイント
★「手付金等の保全措置」「クーリングオフ」が特に出題可能性が高い箇所ですので、まずはこの2点に力を割いてください。

問題を解いてみましょう。
※一問一答形式です。

(1)　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した。
買主Ｂは、20区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けを申し込み、契約を締結して、手付金を支払った。Ｂは、Ａからクーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。

(2)　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、Ａは、宅地建物取引業者でないBと契約を締結し、保全措置を講じることなくBから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。この行為は、宅建業法に違反する。

以下、回答です。

(1) ○　「事務所等以外の場所」で契約(申し込み)をした買主は、クーリング・オフができます。「テント張り」の案内所は「事務所等以外の場所」に当たるので、クーリング・オフの対象です。
クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して８日を経過した場合は、クーリング・オフできなくなるという例外がありますが、本肢には適用する理由がありません。

(2) ○　建築工事完了前(未完成)の建物については、受領しようとする手付金等の額が、「代金額の5％以下かつ1,000万円以下」であるときは、手付金等の保全措置を講じる必要がなくなります。
代金額5,000万円のところ、手付金は100万円ですから、手付金受領時には保全措置は不要です。
しかし、中間金の500万円を受領することにより、「代金額の5％以下かつ1,000万円以下」を超えてしまいます。
この場合、「手付金含む600万円全額」の保全措置を講じた上で、中間金500万円を受領しなければなりません。

次回（9/21配信予定）も、引き続き宅建業法の重要論点を取り上げます。