2024/11/29updated

めざせ満点！宅建業法は4つの頻出項目を攻略せよ｜宅建過去問で傾向と勉強法を解説！

バックナンバー：私の宅建おすすめ勉強法（全5回）

こんにちは！連載「私の宅建おすすめ勉強法」、前回は、宅建の勉強に取り掛かるうえでの心構えやポイント等をご案内した中で、4つの試験科目の中でも「宅建業法を最初に勉強した方がいい」とお伝えしました。

宅建業法は毎年似たような問題が出題されていますので、勉強すればするだけ高得点が取れる科目です。今回は、そんな宅建業法の勉強法についてお教えします。

宅建業法は満点を目指そう！

宅建の試験問題は全部で50問、そのうちの20問（40％）は宅建業法で構成されています。
宅建業法は、きちんと勉強すれば満点が狙える科目です。ときどき意地悪な問題が出てくることもありますが、それを除いても18～19問は正解できるはず。
ここで満点が取れれば、他の難しい科目は正答率50～60％程でも合格できるので、難易度がグッと下がります。

その中で特に押さえておきたいのが
「重要事項説明書」
「37条書面（契約書）」
「自ら売主制限（8種規制）」
「免許」
の項目です。これらは頻出項目で、実際の不動産業の実務でも大切な項目ですから、不動産業に携わりたいという方は売主・買主の立場になって考えながら勉強してもいいかもしれませんね。

宅建業法で満点をとる学習のポイントは2つ

宅建業法の学習のポイント2つ

宅建業法は不動産業の実務に直結する問題が多いため、ルールさえ覚えていれば解ける内容になっています。それゆえ、ちょっとした数字違いなどでひっかけてくる問題が多いです。曖昧な暗記だと失点する可能性もあります。
そこで、満点を狙う学習のポイントは「正確な暗記」です。以下の学習ポイントを意識し、暗記に注力してください。

① 過去問を徹底的に解く

宅建業法の問題は毎年似た内容が出題されます。過去問を繰り返し解くことで記憶に定着させましょう。まずは過去5年分を解き、頻出パターンを掴むことが重要です。特に間違えた問題は、解説をしっかり読んで理解を深めます。

② 重要項目をリスト化する

「35条書面」「37条書面」「自ら売主制限」「免許」など頻出項目は、数字や手続きの流れなど、細かい部分をリスト化して暗記するのが効果的です。
例えば、「免許の更新は何年ごとか」「重要事項説明は何日前までに交付しなければならないか」など。リスト化することでスキマ時間を活用し、暗記を効率よく進められます。

目指せ満点！宅建業法は4つの頻出項目を攻略しよう！

次に、押さえておきたい4つの頻出項目について、簡単に解説します。

① 重要事項説明書

重要事項説明は宅建士の独占業務です。物件や取引についての重要事項説明書を作成し、説明をします。説明する相手は売買であれば「買主」、賃貸借であれば「借主」であり、契約前に行う必要があります。
ちなみに、「重要事項説明は専任の取引士でなくても行うことができます」ので、ひっかけ問題に注意してください。

■過去問をピックアップ！

宅地建物取引士は、重要事項説明をする場合、取引の相手方から請求されなければ、宅地建物取引士証を相手方に提示する必要はない。（2023年・問42）

答えは「誤り」です。
宅建士が重要事項説明をするときには、説明の相手方から請求がなくても宅建士証を提示する必要があります。

■問題の傾向と対策
重要事項説明書（35条書面）は、重要事項説明書を交付するタイミング、または説明に含まれるべき内容に関する具体的な数値や条件が出題されます。
暗記で乗り切れる項目ですが、37条書面と絡めてひっかけて出題されます。37条書面との違いを意識して学習するようにしましょう。

② 37条書面

宅建業者は契約成立後、遅滞なく37条書面を交付しなければなりません。この37条書面は契約内容を記載した契約書面であり、契約の両当事者に交付する必要があります。
前述の重要事項説明との違いに注意しながら勉強しましょう。

■過去問をピックアップ！

損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。（2020年・問37）

答えは「誤り」です。
「損害賠償額の予定又は違約金に関する定め」は37条書面の任意的掲載事項にあたります。
定めがない場合は何も記載する必要はありません。定めがあるときに限り記載します。

■問題の傾向と対策
先ほどの「35条書面（重要事項説明書）」は契約前に交付するのに対し、こちらの「37条書面（契約書）」は契約後に交付される書類です。そのため、契約の時系列をイメージすると学習しやすくなります。

③ 自ら売主制限（8種規制）

宅建業者が自ら売主となり、一般の消費者が買主となって不動産を売却する場合に適用される規制の内容です。
宅建業者間の売買では適用されませんので、覚えておいてくださいね。

自ら売主制限（8種規制）

■過去問をピックアップ！

（取引の相手は宅建業者ではないとする）宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。（2019年・問27）

答えは「誤り」です。
宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合、「自己の所有に属しない宅地又は建物」の売買契約を締結することはできません。売買予約も同様にできません。
宅建業法では、他人の所有物や未完成物件を売ることを原則的に禁止しています。これは一般消費者を保護するための措置で、売買や未完成物件の取引は危険性が高いとされているからです。

■問題の傾向と対策
「クーリングオフ」や「手付金等の保全措置」などが出題されます。不動産の知識のない一般の人を悪徳な不動産取引から守るための内容です。
そのため「なぜこうなるのか？」背景を意識しながら学習すると、記憶が定着しやすいでしょう。

④ 免許

宅建業を営むためには免許を受けなければなりません。同一県内にすべての事務所がある場合は都道府県知事の免許、複数の都道府県に事務所がある場合は国土交通大臣の免許となります。
また、宅建士の免許についても出題されますので、宅建業の免許の内容と混同しないようにしっかりと覚えましょう。

■過去問をピックアップ！

宅地建物取引業者である個人Ｃが、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられたとしても、Ｃの免許は取り消されることはない。（2023年・問29）

答えは「誤り」です。
個人業者Ｃが宅建業法違反で罰金刑に処せられた場合、Ｃは免許を取り消されます。
免許が取り消される理由は、宅建業法に基づく「欠格事由」に該当するからです。宅建業法第66条では、罰金刑以上の刑に処された場合、信頼性や適格性が損なわれるため、違反者が業務を継続することは不適当と判断されます。

■問題の傾向と対策
この分野の難しい点は「宅建士・個人」か「宅建業者・会社」か、どちらの免許か混同してしまうところです。
罰則や罰金を受けた際、どのような処分が下るかなど頻出されています。「宅建業者」が犯すとNGでも、「宅建士」ならOKの場合もあるので、テキストの丸暗記だけでは難しいです。
自分なりに表を作成したり、イラストで覚えたりなど工夫すると、状況が整理できますよ。