この連載「失敗から学べ！宅建独学合格体験談」では、仕事をしながら宅建受験に3年挑戦してようやく合格した筆者の失敗談とその対策についてお届けしています。
前回は「民法」の宅建受験における重要性と、初心者の筆者がやってしまった失敗談、実際に合格した際の試験対策ポイントについてお伝えしました。
連載第4回の今回は「法令上の制限」についてです。
法令上の制限は、短期間で勉強しても割と得点を伸ばせる分野です。
これから勉強をしはじめようとしている方は、筆者のようにしくじらないよう、ぜひ勉強前にご覧ください。
法令上の制限の基本的な考え方
法令上の制限とは、住みやすい街づくりのために定められた法律です。
なぜこのような法律があるかというと、不動産を持つ人がそれぞれ好きなように土地を使い自由に建物を建ててしまうと、環境や治安が保てない街になりトラブルだらけになってしまうからです。
宅建士は不動産を購入する一般消費者へ契約までの間に重要事項の説明を行いますが、その説明内容に物件の法令上の制限も含まれます。
宅建士として活躍するためには、これらの法律や物件調査に関わる知識をしっかりと習得しておかなくてはなりません。
そんな法令上の制限は以下6つの法律から、宅建試験50問中8問出題されます。
| 「国土利用計画法」 | 売買時に関連した法律 |
| 「農地法」 | |
| 「都市計画法」 | 街づくりの基礎になる法律 |
| 「土地区画整理法」 | 土地に関連した法律 |
| 「宅地造成等規制法」 | 宅地造成工事に関連した法律 |
| 「建築基準法」 | 建物に関連した法律 |
暗記で対応しやすく、ひっかけ問題は宅建業法や民法よりシンプルで得点しやすいので、問題数8問を確実に得点すれば、他分野での失点を補えます。
民法や宅建業法に自信が持てない方は、法令上の制限に力を入れるとよいでしょう。
出題範囲はそう広くありませんので満点を目指し、最低でも6点以上は得点するように仕上げていきましょう。
筆者の失敗経験談から学べ！法令上の制限 2つの対策方法
筆者の勉強初期の失敗談と、その経験から得た対策をお伝えします。
失敗から学んだ対策① 法律の目的を知り、順序よく理解する
宅建のテキスト・問題集で法令上の制限は、6つある法律のうち「都市計画法」から始まる順番になっていることがほとんどで、それには理由（後述します）があります。
しかしその意義をわかっていなかった筆者は、この分野で大きな1つ目の失敗をしてしまいました。
「すべてをスポット的に、やみくもに暗記しようとした」のです。
もちろんそれでは戦える知識になるはずもありません。
また数字とともに頻出する「以上」「超」「以下」「未満」の定義も、受験1年目は正確にわかっていませんでした。恥ずかしながらそこで失点していたのも、重ねて失敗談だと言えます。
筆者はまず、法律の役割を、大枠ルールから細分されたルールへ順番通りに把握することから始めました。
（大枠ルール）：都市計画法 … 住みよい街づくりプランのルール
（細分ルール）：建築基準法 … 街の中に建てる建物や土地の使い方、道路へのルール
（細分ルール）：宅地造成等規制法 … 街の中の土地造成への防災規制ルール
このように、まずは街づくりプランの目的・ルールについて学び、その後土地・建物への目的・ルールを学ぶと、格段に理解しやすくなります。
またそれぞれのルールを紐づけして覚えるのもポイントです。
例えば「低層住居専用地域は一戸建中心の閑静な住宅街だから、規制が一番厳しい」といった感じです。
また「以上」「超」「以下」「未満」の定義は、数字と一緒に暗記の際にしっかり把握しておきましょう。
失敗から学んだ対策② 街を散歩して実際の規制を体感する
言葉だけで学習しても、「覚えたけどいまいち理解がついてこない」ということもあるかと思います。
例えば用途地域の中で一番規制が厳しく、3階以下の住居しか建てられない地域を指す「第一種低層住居専用地域」が、実際にどういうことなのかピンとこない人もいるでしょう。
実は法令上の制限は、宅建の分野の中で唯一、身近に体感できる分野でもあります。
そんな法令上の制限で筆者がやってしまった2つ目の失敗は、理解を深められる機会があったのにそれを実行しなかったことです。
不動産業者で勤めていた筆者は、よくマイソク（お客様に差し上げる、物件の詳細情報が1枚にまとまった販売資料）を作成しており、制限や用途地域の名称をよく目にしていました。
不動産屋という恵まれた環境に居たわけですから、この用語を理解するために実際の物件に行ってみたらよかったのです。
今思えば「宅建の勉強は言葉も難しいし、法律の話だし…」と、自分からはとても遠い事柄について勉強していると思い込んで、実務を活かして覚えようとしなかったのが失敗だったと思います。
この失敗を経て取った対策は以下のとおりです。実は法令上の制限の内容があまりに頭に入ってこないとき、一緒に働いていた宅建士の方にアドバイスを求めてみたことがあります。するとその方は、筆者の考えが180度くつがえるような勉強方法を教えてくれました。
「言葉で覚えようとするからわからないんだよ。実際に街に出て見てみたらいいよ」と。
その方法はこうです。
まず「○○（自分の街）の都市計画図」と検索し、用途地域のマップを見ます。
（※一部自治体ではインターネット検索できない場合もあります）
例えば第一種低層住居専用地域（以後「一低」）であったら、テキスト上は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」ですが、これでは想像がつきませんよね。ですので、実際に自分で行ける所の用途地域を調べて散策してみるのです。
例として一低の地域を歩いてみると、2階建ての一戸建を中心にした閑静な住宅街、という環境だと思います。
保育園、学校やクリニックなどがある子育て世帯に適した環境で、商業施設などにぎやかな施設からは少し離れているというイメージの街並みです。
またビルが立ち並ぶ街中とは違い、一低では家と家の間隔が十分に空いています。これは陽当たりや風通しを良くするために、建ぺい率や容積率、高さなどに厳しい制限が設けられているためです。
実際に自分の目で街並みを見ることで、用途地域や規制の内容が理解しやすくなり、法令上の制限自体が身近に感じられるようになります。
勉強の気分転換にもなりますので、ぜひ試してみてくださいね。
連載「失敗から学べ！宅建独学合格体験談」、今回は、独学で宅建試験と3年間向き合って合格した筆者の「法令上の制限」における失敗談と、実際に合格した対策方法についてお話ししました。
最初はよくわからず苦手意識を強く持っていた法令上の制限でしたが、勉強をすすめ身近に感じられるようになってからは、筆者にとって一番理解を深められた分野となりました。
勉強が続く毎日で大変ですが、できるだけ楽しみながら取り組めたらいいですね。
次回は「その他関連知識」の勉強における失敗経験談と対策方法についてお伝えします。
お楽しみに。
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