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2018/9/25 updated

権利関係「抵当権」について質問!タカシ先生の宅建直前期Q&A

権利関係「抵当権」について質問!タカシ先生の宅建直前期Q&A

宅建試験も来月に迫った、9月のある日のこと。
タカシ先生が宅建直前講義の1時間前に教室に入ると、もうオンスク君がいて、熱心に勉強していました。

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タカシ先生:オンスク君、おはよう!やってるね!

オンスク君:あっ、タカシ先生!おはようございます!本試験まで2ヵ月を切ったので、焦ってるところですよ。ところで先生、質問してよろしいですか?

タカシ先生:いいよ!何でも遠慮なく聞いて!

オンスク君:抵当権の勉強をしていてよくわからない箇所がでてきたんです。
民法の規定に「抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の2年分についてのみ、その抵当権を行使することができる。」とありますが、どうして2年分に制限されるんですか? テキストにも理由が書いてなくて…

タカシ先生:うん、そうだね。例えば、「AがBに対し、利息が年10%の約束で1,000万円を貸し付け、その貸金債権を担保するために、B所有の土地に抵当権を設定し、その登記をした。その後、土地にはCのBに対する300万円の債権を担保するため、Cの2番抵当権が設定され、その登記もなされた。」という事例で説明しよう。

この場合、Aの貸金債権の元本額は1,000万円ということになるね。
仮に弁済期から5年を経過していて、Bが利息を1円も支払っていなかったならば、利息の額は500万円ということになる。
そうすると、弁済期から5年を経過した時点でのAの債権額は、元本1,000万円と5年分の利息500万円との合計額である1,500万円ということになる。

ここまではわかるね?

オンスク君:はい!わかります。

タカシ先生:その後、Aが抵当権を実行して土地を競売にかけたところ、土地が1,500万円で競落されたとしよう。
この事例の場合、民法の規定に従えば、Aの抵当権が担保するのは、元本1,000万円と2年分の利息200万円で、合計1,200万円ということになるね。

オンスク君:はい。

タカシ先生:そうすると、土地の競売代金1,500万円の中から、まずAが1,200万円の配当を受け、残りの300万円について2番抵当権者であるCが配当を受けることになる。

しかし、もしも利息について「2年分」という制限がなかったならば、土地の競売代金1,500万円は、全部Aが回収してしまい、2番抵当権者であるCは、競売代金からは1円も債権を回収できないということになってしまうんだ。

オンスク君:えー!それじゃあ、Cさん可哀想ですよ。

タカシ先生:そうだね。Cはせっかく300万円の債権を回収するために抵当権を設定したのに、1円も競売代金から債権を回収できないのだから、本当に可哀想だ。

また、これでは、Cだけでなく、実はBも困るんだよね。
民法が「2年分」という制限を設けることによって、抵当権設定者であるBは、抵当権の目的物である土地の残余価値を最大限に利用することが可能となるんだけれども、この「2年分」という制限がないと、残余価値があっても、Bはこれを利用できないことになり不都合が生ずるんだ。

オンスク君:先生、「土地の残余価値を最大限に利用することが可能となる」とは、どういうことですか?

タカシ先生:うん、それはこういうことだ。
「2年分」という制限があれば、Bは、Aからお金を借りた後で、さらにA以外の者からもお金を借りることが可能となるんだ。
Bが事業を営んでいるような場合は、日常的に事業の運転資金が必要となり、Aから1,000万円の資金を借り入れた後で、急に追加資金が必要となり、Cからも借入れをしなければならないということは、よくあることなんだ。

オンスク君:例えば、Bさんが町工場を経営していて、Aがメインバンクである場合に、急に必要となった資金についてAの協力が得られないため、少々金利が高いけれども、金を貸してくれそうなCから資金の貸付けを受ける、というようなことですか?

タカシ先生:うん、そうだね。そういう場合もあるね。ところが、「2年分」という制限がないと、Cの立場は極めて不安定となり、Cは貸付けをすることに躊躇してしまうんだよ。

オンスク君:どういうことですか?

タカシ先生:オンスク君は、抵当権の登記を見たことがあるかい?

オンスク君:いいえ、ありません。

タカシ先生:実は、抵当権の登記からは、元本額と利率については知ることができるんだけれども、債務者がどれだけ利息を滞納しているか、すなわち、延滞利息の額までは知ることはできないんだ。
そのため、Bが5年分の利息を滞納していても、登記簿の記載からは、それを知ることができないから、Cとしては、安心してBにお金を貸すことができないんだよ。

さきほども説明したように、Bが5年分の利息を滞納したまま、土地が1,500万円で競売されたときは、もしも利息について「2年分」という制限がなかったならば、Aが競売代金の全額について配当を受けてしまうため、Cは1円も配当を受けられなくなってしまうんだ。これでは、Cは、1番抵当権の設定を受けられない限り、Bにお金を貸さないことになるだろう。

そうなると、1,500万円の価値を有する土地が、1,000万円以上には利用されないということになりかねない。

オンスク君:なるほど、抵当権の登記の記載から知ることができるのは、「元本額と利率」だけで、延滞利息の額までは知ることができない、という点がポイントなんですね。

タカシ先生:そのとおり!だから、民法は、「抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の2年分についてのみ、その抵当権を行使することができる。」という規定を設けて、Cのような後順位抵当権者その他の第三者の保護を図るとともに、抵当権の目的物の残余価値を最大限に利用することを可能としたわけだね。

さきほどの事例の場合、Cは、Aが元本1,000万円と2年分の利息200万円との合計である1,200万円の配当を受けたあとの残余代金300万円について、配当を受けることができるんだ。

オンスク君:よくわかりました!先生ありがとうございました!

タカシ先生:いいえ、どういたしまして。
ところで、「2年分」という制限は、Cのような後順位抵当権者などの第三者が1人も存在しないときは適用されないこと、また、この制限は、抵当権者と後順位抵当権者その他の第三者との利益の調整を図ることを目的とするため、抵当権設定者に対する関係では抵当権者の権利が縮減するわけではないことにも注意するんだよ。

さきほどの事例でいえば、Aは2年分を超える利息についてはCに優先できないが、Cにも配当したあとで競売代金になお余剰があれば、2年分を超える利息についても配当を受けることができるんだ。

オンスク君:はい、わかりました。

タカシ先生:これからが大事な時期だよ。朝晩はだいぶ涼しくなってきたから、油断して風邪など引かないようにね。

オンスク君:はい、気を付けます!

タカシ先生がオンスク君の質問に答えていたら、講義開始の10分前となり、受講生が続々と教室に入ってきました。どの受講生も真剣な表情です。
タカシ先生もあらためて気を引き締めます。
「今日もわかりやすい、楽しい講義をしていくぞ!」

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