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2018/10/10 updated

法令上の制限「市街化調整区域」について質問!タカシ先生の宅建直前期Q&A

法令上の制限「市街化調整区域」について質問!タカシ先生の宅建直前期Q&A

宅建試験も間近に迫ったある日のこと。
講義の準備のために教室に入ったタカシ先生は、熱心に勉強しているオンスク君を見かけました。

「先日実施された直前模試の成績結果が今日発表されたけれど、成績優秀者一覧にオンスク君の名前が載っていたな。順調に成績が伸びているようで、安心だ。」
そう思ったタカシ先生は、オンスク君に声をかけました。

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タカシ先生:オンスク君、おはよう。この間の直前模試の成績、とても良かったじゃないか!勉強のほう、順調のようだね。

オンスク君:あっ!先生、おはようございます!まぐれですよ、先生。

タカシ先生:いや、謙遜する必要はないよ。君の実力だ。直前期は、自信を持つことも重要なことだよ。もちろん、油断してもいけないけどね。

オンスク君:そうなんですよ。油断して、都市計画法の問題を1問、間違えてしまいました。

タカシ先生:どの問題を?

オンスク君:市街化調整区域に関する問題です。どうも、法令上の制限が苦手で…。

タカシ先生:あぁ、あの問題か。あの問題は、正答率も29パーセントと低くて、受講生にとっては、難問だったようだね。

オンスク君:先生、「市街化調整区域内において生産される農産物の処理、貯蔵または加工に必要な建築物の建築を目的として行う開発行為については、開発許可を受ける必要はない。」という選択肢が誤りで、これが本問の正解ということですが、理由がよくわからないのですが…。

タカシ先生:過去問に類題があるね。たとえば、平成23年の問17の選択肢2で出題されている。

オンスク君:そうなんですが、問題集の解説を読んでも、今ひとつわからないんですよ。
解説に、「農産物の生産・集荷の用に供する建築物」という表現であれば、開発許可は不要であるが、本肢は、「農産物の貯蔵に必要な建築物」であり、開発許可が不要なケースに該当しない、とあるんですが、「農産物の集荷の用に供する建築物」と「農産物の貯蔵に必要な建築物」とは、どこが違うのでしょうか?同じに思えるのですが…。

タカシ先生:うん、確かに、解説の説明では違いがわからないね。では、わかりやすく説明しよう。

「農産物の集荷の用に供する建築物」とは、農産物の集荷、たとえば、畑で採れたトウモロコシを1ヵ所に集めるための建築物をいうんだ。「集荷」とは、「1ヵ所に集める」という意味だ。

これに対し、「農産物の貯蔵に必要な建築物」とは、集荷した農産物を「貯蔵」、すなわち、「ためておく」ための建築物をいうんだ。
例えば、畑で採れたトウモロコシをためておくための建築物であれば、開発許可を不要としてまで市街化調整区域内に建築することを認める必要はないので、この場合は許可が必要とされたんだ。

オンスク君:「1ヵ所に集める」と「ためておく」という違いですか…。
確かに、市街化調整区域内で収穫した農産物を1ヵ所に集めるんであれば、同じ市街化調整区域内で集荷のための建築物を建築するほうが効率的であり、合理的ですよね。
それに対し、収穫した農産物を単にためておくだけならば、市街化調整区域にこだわる必要はないといえますね。

タカシ先生:そういうことだ。それからオンスク君、「農産物の処理、貯蔵または加工に必要な建築物」は、どうして開発許可が必要かというと、これらは、「市街化を促進するおそれがあるから」ということも理由の1つなんだよ。

例えば、畑で採れたトウモロコシを加工して缶詰にするための工場を市街化調整区域内に建築することを想定してみてほしい。

ある地域内に缶詰工場が造られることは、その地域の雇用を新規に創出することを意味する。雇用が創出されるということは、人が集まってくるということだ。
人が集まってくれば、その人々が暮らしやすいように、工場周辺に住宅が建築されたり、道路その他の公共施設も整備されて、市街化が進むことになる。

本来、市街化を抑制すべき区域であるはずの市街化調整区域が、反対に市街化が促進されてしまい、都市計画法の目的に反することになってしまうのだよ。

オンスク君:そういうことだったんですか!先生、目からうろこが落ちた感じです!

タカシ先生:それは良かった。ついでに、「市街化を促進するおそれがあるかどうか」という観点から区別される他の問題も整理しておこう。

オンスク君、「何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物を新築し、または第一種特定工作物を新設してはならない。」という制限があるね。

オンスク君:はい、市街化調整区域については、開発区域以外の区域でも、建築物の建築などをする場合には、原則として知事の許可が必要となる、という規定ですね。

タカシ先生:うん、この規定によれば、第一種特定工作物を新設する場合には原則として許可が必要となるが、第二種特定工作物を新設する場合には許可は不要ということになる。どうしてこのような違いがあるのかな?

オンスク君:えーと…。違いですか…うーん??…。

タカシ先生:オンスク君、第一種特定工作物とは、コンクリート・プラント、アスファルト・プラントなどの工場のことだったね。
それに対し、第二種特定工作物とは、ゴルフコースや1ヘクタール以上の野球場などのような大規模な工作物のことだったね。

先ほども説明したように、工場が造られると雇用が創出されることにより市街化が促進されるおそれが出てくるんだ。だから、市街化調整区域内においては、たとえ、開発区域以外の区域であっても、市街化を促進するおそれがある第一種特定工作物の新設については、原則として都道府県知事の許可が必要となるんだね。

それに対し、第二種特定工作物は、それが造られてもただちに市街化を促進することにはならないので、許可が不要となるんだ。
この違いをしっかりと押さえておいてください。

法令上の制限は、覚えることも大事だけれど、理解することも大事だ。どうしてそうなるのか、と理解することにより暗記の作業もはかどることを肝に銘じてください。

オンスク君:はい、わかりました。

「市街化調整区域に関する問題は、オンスク君に限らず、受講生に共通して苦手な分野だから、今日の模試解説講義では、この問題にも触れておこう。」
そう思いながら教壇に上がるタカシ先生なのでした。

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