これだけは押さえよう！宅建直前期 重要論点 第1回 「権利関係（1）」

権利関係の重要論点① 「意思表示」

勉強のポイント
★ 「取消し」可能な契約はなにか？「無効」になる契約はなにか？きちんと確認しておきましょう。
★ 「詐欺」と「強迫」は、本試験ではセットになって出題されることが多いです。詐欺と強迫では結論が異なります。きちんと比較をして押さえましょう。

問題を解いてみましょう。
※一問一答形式です。

(1) AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

(2) Aが、A所有の土地をBに売却する契約を締結した。AのBに対する売却の意思表示がBの強迫によって行われた場合、Aは、売却の意思表示を取り消すことができるが、その取消しをもって、Bからその取消し前に当該土地を買い受けた善意のDには対抗できない。

以下、回答です。

(1) ×　難しく感じた方もいらっしゃるかもしれませんが、ポイントは最後の「取り消すことができる」という箇所です。「錯誤」によって結ばれた契約は「無効」です。「取り消す」ことができるのではありません。

(2) ×　強迫による意思表示の取り消しは、「善意(知らない)の第三者に対抗できる」ことになっています。ですから、Aは、その取消しをもって、善意のＤに対抗できます。

詐欺のお話では、「善意の人」には勝てない。
強迫のお話では「善意の人」にも勝てる。
比較して押さえましょう。

権利関係の重要論点② 「売主の担保責任」

勉強のポイント
★今年は、「瑕疵担保責任」が怪しいです。ヤマを張っていいでしょう。

問題を解いてみましょう。

宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

(1) 売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bが瑕疵担保責任を追及するときは、Aから目的物を引き渡されてから1年以内に行わなければならない。

(2) Bが不動産に瑕疵があることを契約時に知っていた場合や、Bの過失により不動産に瑕疵があることに 気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知った場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。

(3) Aが、この欠陥の存在を過失なく知らないまま契約を締結した場合、Bの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは、欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。

以下、回答です。

(1) ×　瑕疵担保責任を追及するときは、「隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内」に行わなければなりません。

(2) ○　売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった際には、売主は瑕疵担保責任を負います。ところで、この「隠れた瑕疵」とは、「買主が、契約当時、過失なくその存在を知らなかった瑕疵」のことを指します。ですから、この選択肢の状況では、Aは瑕疵担保責任を負わないということになります。

(3) ○　その通り。「目的を達成できないとき」に限られますので、注意してください。

誤りの選択肢は (1) となります。

第2回（9/7配信予定）も、引き続き、権利関係の重要論点を取り上げます。