2020/4/7updated

2020年宅建試験に出る民法改正点を徹底解説｜③売主の担保責任

バックナンバー：宅建試験で聞かれる民法改正点

民法が約120年ぶりに改正され、改正法が2020年（令和2年）4月1日から施行（一部の規定は未施行）されます。

本連載では30回に渡り、2020年度宅建試験に出題の可能性のある民法改正点に焦点を当てて解説をしていきます。

今回取り上げるテーマは、売主の担保責任に関する改正点です。

改正後の民法（以下「新民法」という。）は、売主の担保責任を債務不履行責任の特則として捉え、改正前の民法（以下「旧民法」という。）が用いていた「瑕疵」（欠陥）という概念を「契約不適合」という概念に置き換えたほか、新たに追完請求権を規定する等の改正を行っています。

今年宅建試験を受験される方、特に再受験の方は、売主の担保責任の内容がガラリと変わっていますので、注意が必要です。

1. 旧民法における売主の担保責任
2. 新民法における売主の担保責任
売主の担保責任等のまとめ

1. 旧民法における売主の担保責任

旧民法は、売買の目的物が本来備えているべき性質を備えていない場合、すなわち、瑕疵がある場合について、これを「物の瑕疵」と「権利の瑕疵」とに分けてそれぞれの場合における売主の担保責任について、次のような規定を設けていました。

（1）物の瑕疵の場合

① 売買の目的物に隠れた瑕疵（隠れた瑕疵とは、取引通念上要求される注意を払っても発見できない欠陥をいいます。）があった場合には、善意・無過失（条文上は善意のみ要求されますが、判例はさらに無過失も要求しています。）の買主は、損害賠償請求をすることでき、また、瑕疵のため契約をした目的を達成することができないときは、契約の解除をすることができる。

② 買主は、瑕疵を知った時から1年以内に権利を行使しなければならない。

（2）権利の瑕疵の場合

① 権利の全部が他人に属している場合、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、善意の買主は、契約の解除をすることができ、また、損害賠償の請求をすることができる。悪意の買主は、契約の解除のみすることができる。
買主の権利行使について期間制限はない。

② 権利の一部が他人に属している場合、売主がこれを買主に移転することができないときは、善意の買主は、代金減額請求・損害賠償請求することができ、また、残存する部分のみであればこれを買い受けなかったときは、契約の解除をすることができる。悪意の買主は、代金減額請求のみすることができる。
善意の買主は、事実を知った時から1年以内、悪意の買主は、契約の時から1年以内に、権利を行使しなければならない。

③ 数量を指示して売買をした物に不足がある場合または物の一部が契約の時に既に滅失していた場合、善意の買主は、代金減額請求・損害賠償請求することができ、また、残存する部分のみであればこれを買い受けなかったときは、契約の解除をすることができる。悪意の買主は、何も請求できない。
善意の買主は、事実を知った時から1年以内に、権利を行使しなければならない。

④ 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権または質権の目的である場合、善意の買主は、代金減額請求・損害賠償請求することができ、また、これらの権利が存在するため契約をした目的を達することができないときは、契約の解除をすることができる。悪意の買主は、何も請求できない。
善意の買主は、事実を知った時から1年以内に、権利を行使しなければならない。
以上のことは、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合およびその不動産について登記をした賃貸借があった場合も同様である。

⑤ 売買の目的である不動産について存した先取特権または抵当権の行使により買主がその所有権を失った場合には、買主は、善意・悪意にかかわらず、契約の解除をすることができ、また、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。そして、損害を受けたときは、損害賠償請求をすることができる。
買主の権利行使について期間制限はない。

2. 新民法における売主の担保責任

新民法は、売主が契約に基づき契約内容に適合する目的物を引き渡す義務を負うことを前提に、債務不履行責任の特則として、売主は、引き渡した目的物が契約内容に適合しないものであったとき（欠陥がある、数量が不足している等）は、担保責任（契約不適合責任）を負う旨を規定しました。

（1）引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの（契約不適合）であるとき

① 追完請求権

買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができます。
例えば、A所有の建物につきAB間で売買契約が締結された場合において、当該建物に雨漏りのような欠陥があったときは、買主Bは、売主Aに対し、雨漏りの修補を請求することができます。
なお、売主に帰責事由があることは、追完請求権の要件ではありません。

ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができます。
例えば、AがBに売却したパソコンが既に故障していた場合、Bは、故障のないパソコンとの交換（代替物の引渡し）を請求することができますが、パソコンの故障が数分から数時間程度の修理で済むような場合には、Aは、パソコンの修理（修補）で済ますことができます。

目的物の契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、履行の追完の請求をすることができません。
例えば、AがBに売却したパソコンの故障が、Bがパソコンを梱包から取り出す際に誤って落下させてしまったために生じたものである場合には、Bは、追完請求をすることはできません。

② 代金減額請求権

買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。
例えば、前例のAB間の売買契約において、買主Bが売主Aに対して相当の期間を定めて雨漏りの修補を請求したところ、Aがその期間内に修補をしないときは、Bは、代金の減額を請求することができます。
なお、売主に帰責事由があることは、代金減額請求権の要件ではありません。

次のいずれかに該当するときは、買主は、催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができます。

ア履行の追完が不能であるとき。
イ売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
ウ契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行をしないでその時期を経過したとき。
エ買主が催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。

なお、目的物の契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、代金の減額の請求をすることができません。

③ 買主の損害賠償請求および解除権の行使

前記①および②の場合における権利の行使は、損害賠償の請求および解除権の行使を妨げません。

すなわち、売主が買主に対して引き渡した目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの（契約不適合）であることは、売主の債務不履行に該当しますから、買主は、債務不履行を理由に損害賠償請求および契約の解除をすることができます。

ただし、売主（債務者）に帰責事由がないときは損害賠償請求をすることができませんし、買主（債権者）に帰責事由があるときは契約の解除はできないことは、第2回「債務不履行・契約の解除」で説明したとおりです。

④ 目的物の種類または品質に関する担保責任の期間の制限

買主に目的物を引き渡した後に何年も経ってから、ある日突然に責任を追及されるというのでは、売主に酷であることから、売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除をすることができないとされています。

ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この限りではありません。

この担保責任の期間の制限は、引き渡された目的物が「数量」に関して契約の内容に適合しないものであるときには、存しないことに注意してください。
例えば、100㎡の土地につき1㎡当たり10万円として代金総額が1,000万円と定められて売買契約が締結されたところ、その土地の面積は実際には90㎡しかなく、10㎡不足していたというような場合には、買主には上記のような通知義務は課せられていないのです。

なお、上記の通知によって保存された買主の権利は、債権の一般的な消滅時効に服して、買主が不適合を知った時から5年間で消滅時効にかかることになります。

（2）移転した権利が契約の内容に適合しない場合における売主の担保責任

前記（1）の①～③までの規定は、売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合し
ないものである場合（権利の一部が他人に属する場合においてその権利の一部を移転し
ないときを含む。）について準用されます。

例えば、土地を買ったところ、その土地には第三者の地上権や質権が設定されていたような場合、100㎡の土地の売買契約を締結したところ、その土地のうち10㎡の部分が第三者（他人）に属していたような場合には、買主には、追完請求権・代金減額請求権が認められます（また、債務不履行を理由とする損害賠償請求権・契約解除権も認められます。）。

ただし、数量が不足していた場合と同様に、担保責任の期間の制限は存しないことに注意してください。

（3）その他の注意点

① 権利の全部が他人に属している場合、例えば、Aを売主、Bを買主とする土地の売買契約が締結されたところ、その土地の全部がCの所有するものであり、AがCから土地の所有権を取得してこれをBに移転できなかったというような場合については、旧民法では、売主の担保責任の問題として処理されましたが、新民法では、債務不履行責任の問題として処理されます。

すなわち、他人の権利（権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。）を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負いますが、売主がこの義務を履行しないときは、買主は、債務不履行を理由とする損害賠償請求や契約の解除をすることができます。

② Aの所有する土地につきAB間で売買契約が締結されたが、その土地にはCのAに対する債権を担保するための抵当権が設定され、その旨の登記もされており、抵当権の実行によりBがその土地の所有権を失ってしまったというような場合についても、旧民法では、売主の担保責任の問題として処理されましたが、新民法では、債務不履行責任の問題として処理されます。

すなわち、抵当権の実行により買主が所有権を失ってしまったということは、売主の買主に対する所有権移転義務の不履行ということになるため、買主は、債務不履行を理由とする損害賠償請求や契約の解除をすることができます。

売主の担保責任等のまとめ

	種類または品質が契約内容に不適合の場合	数量または移転した権利が契約内容に不適合の場合	権利の全部が他人に属する場合または抵当権の実行の場合
追完請求権の有無	あり（注1）	あり（注1）	なし
代金減額請求権の有無	あり（注2）	あり（注2）	なし
損害賠償請求権・契約の解除権の有無	あり（注3）	あり（注3）	あり（注3）
消滅時効期間以外の権利行使の期間制限の有無	あり追完請求・代金減額請求をするには不適合を知った時から1年以内に通知をすることが必要（注4）	なし	なし

（注1）
売主に帰責事由があることは不要。
売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
不適合が買主の帰責事由によるものであるときは、追完請求できない。
（注2）
売主に帰責事由があることは不要。
買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
ただし、履行の追完が不能であるとき等一定の場合には、催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
不適合が買主の帰責事由によるものであるときは、代金減額請求できない。
（注3）
売主に帰責事由がないときは、損害賠償請求できない。
契約の解除につき売主の帰責事由は不要だが、買主に帰責事由があるときは、契約の解除はできない。
（注4）
売主が不適合を知り、または重過失によって知らなかったときは、この期間制限を受けない。

連載「宅建試験で聞かれる民法改正点」、今回は2020年度宅建試験で聞かれる可能性が高い民法改正点のうち、「売主の担保責任」について解説しました。

次回は「危険負担等」について解説していきます。

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