2020/6/15posted

2020年宅建試験に出る民法改正点を徹底解説｜㉗賃貸借その2

バックナンバー：宅建試験で聞かれる民法改正点

民法が約120年ぶりに改正され、改正法が2020年（令和2年）4月1日から施行（一部の規定は未施行）されています。
本連載では30回に渡り、2020年度宅建試験に出題の可能性のある民法改正点に焦点を当てて解説をしていきます。

今回3回に分けて取り上げているテーマは「賃貸借」です。
前回は、賃貸借の存続期間の延長、賃貸不動産が譲渡された場合のルールについて説明しました。

今回は、敷金に関する改正点について説明します。

1. 敷金とは
2. 敷金の返還
3. 賃貸人たる地位の移転と敷金返還債務の承継

1. 敷金とは

建物等の賃貸借に当たっては、新規に賃貸借契約を締結したときに、賃借人から賃貸人に対して、敷金と呼ばれる金銭が交付されるのが一般的です。
実務では、通常、賃料の1ヵ月分から2ヵ月分程度の敷金が授受されていますが、旧民法には、敷金の定義等についての規定がありませんでした。

そこで、新民法は、これまでの実務に従い、敷金について、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」（新民法622条の2第1項）と定義づけをしました。

すなわち、敷金とは、賃借人が賃料を滞納したり、賃貸借の目的物を不適切に使用したために賃貸人に対して負担することとなった損害賠償債務など、賃借人が賃貸借に基づいて賃貸人に対して負担する一切の債務を担保する目的で、賃借人から賃貸人に対して交付される金銭をいいます。

「いかなる名目によるかを問わず」ということですから、「敷金」という名称が使われていなくても、上に挙げた敷金の要件（賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭）に当てはまる場合には、当該金銭は、「敷金」に該当します。

例えば、その実質が敷金である金銭が「保証金」という名目で授受される例があります。

2. 敷金の返還

実務では、一般に、敷金は、賃貸借終了後には賃借人に返還されることを前提として授受されていますが、賃貸借の終了時における敷金の返還等については、旧民法には規定がないため、この問題を巡る紛争は少なくなく、判例の積み重ねによって紛争が解決されてきました。
ただ、紛争の解決を判例に頼るだけでなく、市民生活に多くみられるトラブルの解決指針となるルールは、民法にも明記すべきではないかとの指摘がありました。

そこで、新民法は、以下のような規定を設けました。

賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない（新民法622条の2第1項）。
① 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
② 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

上記①、②のいずれも、判例の見解を明文化したものですが、民法改正前においては、敷金の返還時期について、争いがありました。

それは、①敷金返還請求権は、賃貸借契約の終了時に発生するという見解（終了時説）と、②敷金返還請求権は、賃貸借契約の終了後、目的物の明渡し時に発生するという見解（明渡時説）との対立です。
①の終了時説によるときは、賃借人は、敷金の返還と目的物の明渡しとの同時履行を主張することができますが、②の明渡時説によるときは、賃借人の目的物の明渡しが先履行となりますので、敷金の返還と目的物の明渡しとの同時履行を主張することはできないことになります。

学説上は、①の終了時説も有力ですが、判例や学説の多くは、②の明渡時説を採用しており、新民法も、明渡時説を採用しました。

なお、判例によれば、賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭債務（賃料債務や損害賠償債務）を履行しないときは、敷金を当該債務の弁済に充てることができますが、賃借人は、賃貸人に対し、敷金を当該債務の弁済に充てることを請求することはできないとされていました。

新民法は、この点についても、判例の見解を採用して、「賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。」（新民法622条の2第2項）という明文規定を設けています。

3. 賃貸人たる地位の移転と敷金返還債務の承継

賃貸人たる地位の移転が移転した場合、例えば、AがBに賃貸している家屋をCに譲渡したことにより、賃貸人たる地位がAからCに移転した場合、敷金返還債務もAからCに承継されるかという問題があります。

この点について、旧民法には規定がなく、判例は、敷金返還債務は、旧賃貸人に対する未払賃料等を控除した残額について、新所有者（新賃貸人）に承継されるという見解を採っていました。

新民法は、判例の見解を採用し、「第605条の2第1項または第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人またはその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還にかかる債務および第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還にかかる債務は、譲受人またはその承継人が承継する。」（新民法605条の2第4項）と規定しました。
この規定により、上記の事例の場合には、敷金返還債務もAからCに承継されることになります。

（2020年宅建試験に出る民法改正点を徹底解説｜㉘賃貸借その3へ続きます）

宅建講座